Guía técnica gratuita · Madrid
Una parcela atractiva no siempre es una parcela viable. Revisa urbanismo, orientación, terreno, accesos, servicios, riesgos y presupuesto antes de comprometer la compra de tu futura vivienda Passivhaus.
Decidir antes de diseñar
La normativa, la geometría, la orientación, el terreno y las acometidas pueden transformar por completo el coste y las posibilidades de una vivienda. La guía organiza una primera revisión para detectar riesgos y decidir qué estudios necesitas.
Checklist ARSITEK
Abre cada apartado para ver el riesgo y la documentación que conviene solicitar.
Confirma el régimen urbanístico, el uso residencial permitido y las condiciones aplicables a la parcela.
Riesgo: Una parcela puede parecer edificable y estar afectada por limitaciones, planeamiento pendiente o usos incompatibles.
Evidencia útil: Planeamiento vigente, ficha urbanística, consulta municipal y, cuando proceda, certificado urbanístico.
Comprueba cuántos metros cuadrados pueden construirse, cuánto suelo puede ocuparse y cuántas plantas o altura máxima se autorizan.
Riesgo: La superficie de parcela no equivale a la superficie de vivienda que se puede construir.
Evidencia útil: Ordenanza aplicable, parámetros de parcela y croquis preliminar de volumen.
Analiza las distancias obligatorias a linderos, calle y fondo, junto con la geometría realmente aprovechable.
Riesgo: Parcelas estrechas, irregulares o con frentes reducidos pueden limitar mucho la distribución y el diseño.
Evidencia útil: Plano topográfico georreferenciado, linderos comprobados y esquema de implantación.
Estudia el recorrido solar, las sombras de edificios y arbolado, y la posibilidad de orientar bien las estancias principales.
Riesgo: Una mala implantación puede aumentar la demanda energética y reducir iluminación, confort y aprovechamiento fotovoltaico.
Evidencia útil: Estudio solar preliminar, fotografías, entorno construido y orientación real.
Mide desniveles, plataformas posibles, muros, excavaciones, rellenos y relación con la calle.
Riesgo: La pendiente puede encarecer cimentación, accesos, drenaje, muros y urbanización exterior.
Evidencia útil: Levantamiento topográfico y sección preliminar parcela-calle.
Comprueba ancho de calle, radios de giro, pendientes, acceso de camiones, grúas y espacio para acopios.
Riesgo: Un acceso complejo puede afectar al proyecto, a los plazos y al coste de construcción.
Evidencia útil: Visita técnica, medición de accesos y estrategia logística preliminar.
Localiza agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y condiciones de conexión.
Riesgo: La distancia o ausencia de redes puede generar obras exteriores, autorizaciones y costes relevantes.
Evidencia útil: Información de compañías, registros, arquetas visibles y consulta municipal.
Valora el tipo de suelo, rellenos, capacidad portante, expansividad, agua y antecedentes de la zona.
Riesgo: El terreno condiciona cimentación, contenciones, drenajes y seguridad estructural.
Evidencia útil: Estudio geotécnico en la fase adecuada y revisión de antecedentes disponibles.
Revisa la zona de radón, cauces, escorrentías, inundabilidad, incendios, ruido u otras afecciones territoriales.
Riesgo: Algunos riesgos exigen soluciones constructivas, autorizaciones o limitaciones específicas.
Evidencia útil: Cartografía oficial, normativa aplicable y consulta técnica específica.
Identifica árboles protegidos, líneas, tuberías, pozos, construcciones, medianerías y servidumbres.
Riesgo: Los elementos existentes pueden impedir la implantación prevista o requerir permisos adicionales.
Evidencia útil: Topografía, nota simple, inspección, planos de servicios y consultas administrativas.
Contrasta catastro, registro, escritura y medición real para detectar diferencias o invasiones.
Riesgo: Las discrepancias pueden retrasar licencia, financiación, compraventa o definición del proyecto.
Evidencia útil: Nota simple, escritura, catastro y levantamiento topográfico.
Relaciona orientación, compacidad, superficie, instalaciones, fotovoltaica, baterías, calidad objetivo y presupuesto global.
Riesgo: La parcela puede ser urbanísticamente edificable pero no encajar con el programa, el nivel de autosuficiencia o la inversión prevista.
Evidencia útil: Estudio preliminar de viabilidad técnica, energética y económica realizado antes de comprometer la compra.
Búsqueda de marca
Escribe esta frase en Google para localizarla de nuevo.
Cómo usar el resultado
Documentación urbanística, registral, catastral y realidad física.
Costes extraordinarios de terreno, accesos, servicios, muros y urbanización.
Programa de vivienda, estrategia Passivhaus, autosuficiencia y presupuesto global.
Documento gratuito
Ábrelo, guárdalo o imprímelo antes de visitar o comprar una parcela.
Valoración privada
Cuéntanos dónde se encuentra, qué vivienda quieres construir y qué inversión estás valorando. ARSITEK revisará el encaje inicial técnico y comercial del proyecto.
ARSITEK OFICINA DE ARQUITECTURA S.L.