12 PASOS PARA CONSTRUIR UNA VIVIENDA CON GARANTIAS

ARSITEK Oficina de Arquitectura.

 

1.- CONTRATAR UN ARQUITECTO.

Un Arquitecto en un profesional que le ayudara durante todo el proceso de la construcción de la casa, ahorrando tiempo y dinero. Facilita la contratación de préstamos hipotecarios, subvenciones, ayudas para ahorro energético controlará el gasto de obra etc.

Escuchara las ideas y los sueños de su cliente, analiza tus necesidades, organiza espacios, creara recorridos, definirá áreas y creara el volumen de la casa. Mi nombre es Luis Altafaj Gomez y como Arquitecto y Arquitecto Técnico Colaboro y Asesoro a la Asociación de vecinos de las Cárcavas-San Antonio y tiene un profundo conocimiento del potencial del Barrio, siendo la mejor opción para comenzar.

2. BÚSQUEDA DE TERRENO.

Es la parte más importante de nuestra futura casa. Hay que Analizar el Entorno, detectando ventajas e inconvenientes para nuestra vivienda, Ruidos, Humos y Olores, Usos Industriales, Zonas Conflictivas, Normativa Urbanística. Muchas veces solo tenemos en cuenta solo la parte bonita de la elección terreno, M² del terreno, Orientación, Vistas, Numero de plantas, Diseño, etc. pero debemos de tener una visión de conjunto. Nuestra futura casa supone normalmente la inversión de tu vida, y todos queremos que con el tiempo se revalorice. Por lo tanto visito con mis clientes los terrenos analizando estas ventajas e inconvenientes, para ayudándoles a tomar una decisión. Si ya disponen de un Solar, les asesoro de cómo obtener el mejor partido a su nueva casa.
BUSQUEDA DE TERRENO

3.- ESTUDIOS PREVIOS DEL TERRENO

Después de Comprar el Solar, necesitamos saber que característica tiene nuestro terreno y que forma, por lo que necesitaremos un Estudio Geotécnico y un Estudio Topográfico.

1.- El Estudio Geotécnico, Analiza nuestro terreno determinando su composición y resistencia. Es fundamental para saber cuál es la cimentación y la estructura más adecuada para la vivienda.

2.- Estudio Topográfico. Hay que saber la geometría y relieve de nuestro terreno, dimensiones exactas, y los elementos que hay en ella, como por ejemplo árboles, rocas, construcciones existentes.

3.- Estudio previo de Autosuficiencia Energética.

España es el Único País del mundo que penaliza la energía solar fotovoltaica, por lo que hay que buscar una alternativa energética.

Aparte de un perfecto aislamiento y una buena orientación, hay que aprovechar las alternativas energéticas que nos ofrece la naturaleza. Geotermia, Areotermia, Passive House, no solo porque es imprescindible cuidar de nuestro planeta, sino porque hay que valorar la hipoteca energética es decir el ahorro que supone no pagar energía a las compañías durante todos los años que vivas en una casa pasiva.
ESTUDIOS PREVIOS DEL TERRENO

4.- DOCUMENTACIÓN TÉCNICA: PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN.

Cuando hemos definido los pasos anteriores, el arquitecto diseñara su vivienda, escuchando y preguntando al cliente, para crear un cuadro de necesidades, determinando las zonas de la casa.

1.- Este proceso se concreta en el Proyecto Básico que define el Diseño, volumen y superficie, cumplimento la Normativa Urbanística.

2.-Este proyecto es el necesario para la Obtención de la Licencia de Obras.

3.- Proyecto de ejecución para la obtención de los Permisos de Obra, en el que queda definida la estructura, instalaciones, detalles constructivos, justificando la Normativa de Obligado Cumplimiento, Presupuesto, Planos de ejecución y Estudio de seguridad y salud.
DOCUMENTACION PROYECTO

5.- CONTRATACIÓN DE UN ARQUITECTO TÉCNICO.

Los Arquitectos Técnicos son los técnicos encargados del control de la ejecución de las obras, tanto en calidad como en seguridad. Arquitectos y Arquitecto Técnico forman la Dirección Facultativa de las Obras.

ARQUITECTO TECNICO

6.- CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA.

Para poder contratar se requiere que el Proyecto de Ejecución tenga un Estado de Mediciones muy fiable y cuanto más completo, más seguros estaremos de que no existirán en un futuro gastos añadidos. Es necesario que el contrato de obra contenga este Estado de Mediciones como Base de este documento con sus precios, lo que conforma el Presupuesto de Ejecución de Obra.

El Estado de Mediciones es un documento, en el que han realizado unas mediciones de todos los materiales, calidades, estructura, instalaciones, acabados etc. necesarios para construir nuestra vivienda. Este documento se entrega a las empresas constructoras para que puedan darnos su oferta.

7.- GESTIÓN Y CONTRATACIÓN DE LOS SUMINISTROS DE OBRA (AGUA, LUZ, ALCANTARILLADO, OCUPACIÓN DE VÍA PUBLICA ETC.).

Esta contratación de los servicios con las distintas compañías gestionándolos después de obtenida la licencia de obra, es vital para el comienzo de las obras ya que puede tardar varias semanas su obtención retrasándonos el comienzo de nuestra construcción.

8.- INICIO DE LAS OBRAS: CON EL ACTA Y COMPROBACIÓN DEL REPLANTEO DE LA VIVIENDA.

El comienzo de las obras de una casa se formaliza mediante un documento que se llama Acta de Replanteo y Comienzo de Obras.

Deben de reunirse y estar presentes en el solar donde se vaya a realizar la vivienda: el Arquitecto, el Arquitecto Técnico, el Propietario, el Representante de la Empresa Constructora, y el Coordinador de Seguridad y Salud.

El Acta de Replanteo debe reflejar los Datos del Edificio, que no hay ningún impedimento para realizar las obras según el Proyecto de Ejecución, que el Plan de Seguridad y Salud está aprobado por el Coordinador de Seguridad y Salud, que el Constructor declara en condiciones de comenzar los trabajos, y se fija el Inicio de las Obras.

INICIO DE OBRAS

9.- SEGUIMIENTO Y CONTROL DE LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS.

La Dirección de obra y La Dirección de Ejecución de Obra, esta realizadas por el Arquitecto y por el Arquitecto Técnico respetivamente, realizan el control técnico de la obra, y una función de control económico de la obra. Esta función es muy importante ya que habitualmente se producen aumentos de presupuesto y plazos, siendo la labor de la dirección de obra controlarlos e incluso eliminarlos.

Mensualmente se realizaran lo que se denomina Certificación de Obra, que es un documento en el que se detallan y valoran los trabajos realizados en un mes, comprobando que realmente se han ejecutado según proyecto de ejecución. Estas Certificaciones Mensuales de Obra son vitales, cuando se ha solicitado un Préstamo Promotor a un Banco y necesitamos que nos abonen las cantidades de dinero periódicas para la ejecución y abono de los trabajos.

SEGUIMIENTO Y CONTROL

10.- CERTIFICADO FINAL DE LAS OBRAS.

El Certificado Final de las Obras, que se emite por el Arquitecto y Arquitecto Técnico, significa que la obra ejecutada se ha realizado según el Proyecto de Ejecución y la Licencia de Obras concedida y esta completamente Terminada.

Con este documento se solicita la Licencia de Primera Ocupación, previa inspección del los técnicos Municipales para la comprobación de las obras.

Cuando tengamos concedida la Licencia de Primera Ocupación podemos ocupar nuestra vivienda.

CERTIFICADO FINAL DE OBRAS

11.- REALIZACIÓN DE LAS ESCRITURAS DE LA VIVIENDA: DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.

Es una escritura pública Ante Notario en la que el propietario o propietarios de una finca hacen constar que en ella se ha realizado o se está realizando una edificación.

Se requiere Licencia de Obras, Certificado Final de Obras, y Registro en el Catastro Municipal Georeferenciado.

Así mismo es necesario una descripción del edificio ajustándose al Proyecto de Ejecución de la vivienda.

ESCRITURAS

12.- DOCUMENTACIÓN PARA EL USO Y MANTENIMIENTO DE LA NUEVA CONSTRUCCIÓN.

El Libro del Edificio, que debe entregarse a los usuarios finales del edificio y contiene los datos, información e instrucciones para:

1.-La utilización adecuada de los espacios, elementos constructivos e instalaciones.
2.-Poder llevar a cabo el mantenimiento y conservación.
3.-Ejecutar las obras posteriores de reforma, reparación o rehabilitación.
4.-Acreditar el cumplimiento de las obligaciones de conservación y mantenimiento del edificio y obras permitidas.
5.-Facilitar, en su caso, el esclarecimiento de responsabilidades por daños materiales.
6.-Poder contratar los servicios y suministros necesarios.

Consta de:

1.-Proyecto de ejecución.
2.-El acta de recepción de obras.
3.-Los agentes que han participado en las obras.
4.-Las instrucciones de uso y mantenimiento.

También es obligatorio incorporar al Libro del Edificio la documentación que se vaya generando durante el periodo de uso y conservación del edificio.

USO Y MANTENIMIENTO

 

Autor: Luis Altafaj Gomez.

Arquitecto